Loteamentos e apartamentos movimentam mais de R$ 1 bilhão na Capital

O mercado de imóveis na capital sul-mato-grossense vive um momento de forte expansão.

Em 12 meses, loteamentos e apartamentos movimentaram R$ 1,7 bilhão, com cerca de R$ 1,1 bilhão vindos do segmento vertical (prédios e apartamentos) e mais de R$ 600 milhões dos loteamentos residenciais.

Os dados fazem parte do Censo Imobiliário do 2º trimestre de 2025, estudo da Brain Inteligência Estratégica em parceria com o Sinduscon-MS, e foram divulgados por veículos locais no início de setembro.

Entre os destaques, o levantamento mostra estoques em nível crítico, podendo se esgotar em menos de quatro meses se não houver novos lançamentos, e intenção de compra recorde na cidade.

O que explica o “R$ 1,7 bi”

O número bilionário é a soma do valor geral de vendas (VGV) de dois eixos que se retroalimentam:

• Vertical (R$ 1,1 bi): o mercado de apartamentos cresceu com vendas 20% maiores em relação ao ano anterior e valorização de até 36% no m² para unidades de dois dormitórios, evidenciando demanda aquecida por tipologias compactas e funcionais.
   
• Horizontal (600 mi+): os loteamentos residenciais quase dobraram de desempenho frente ao ciclo anterior, beneficiados pelo apetite de famílias que buscam terreno para construir a casa própria e por um mix de produtos mais acessível na periferia imediata.

Esse dinamismo ocorre em um pano de fundo nacional positivo: no 1º semestre de 2025, o Brasil registrou alta de 6,8% em lançamentos e 9,6% em vendas (CBIC), com o Minha Casa, Minha Vida ganhando tração e ajudando a sustentar o volume de negócios nas capitais.

Sinal amarelo: estoque baixo e pressão de preços

O Censo aponta que, na ausência de novos lançamentos, o estoque de imóveis disponíveis na capital pode acabar em menos de quatro meses, um patamar que pressiona preços e reduz o tempo de decisão do comprador.

A pesquisa também registra intenção de compra de 49% (maior índice da série), com m² médio em torno de R$ 10,1 mil e valorização acumulada de 11% em 2024 e 14% em 2025. 

Na prática, mais demanda perseguindo menos oferta é a fórmula clássica para repassar preços.

Do lado da percepção do morador, 84% consideram “altos” os valores dos imóveis na cidade, segundo enquete do Campo Grande News publicada logo após a divulgação do Censo, um termômetro de como a aceleração de preços tem sido sentida na ponta.

Apartamentos x loteamentos: como cada segmento puxa o ciclo

Apartamentos (vertical):

• Ganho de tração em unidades de 2 dormitórios, produto que equilibra tíquete e metragem.
   
• Valorização rápida e giro de estoque mais curto em bairros adensados, próximos a eixos de serviço e trabalho.
   
• MCMV com participação relevante no mix, mitigando parte do impacto dos juros ao oferecer condições de crédito mais estáveis.

Loteamentos (horizontal):

• VGV em alta com famílias priorizando o sonho da casa própria e o espaço externo.
   
• Ticket de entrada, em muitos casos, mais baixo que o de um apartamento pronto, com flexibilidade de projeto/construção ao longo do tempo.
   
• Avanço em vetores de expansão fora do miolo central, onde o preço da terra é relativamente mais competitivo.

Quem compra e por quê?

Segundo o Censo, a intenção de compra em patamar elevado está ancorada em três vetores: estoques baixos, preços em valorização e demanda orgânica.

Entre os perfis, ganham destaque os millennials, motivados por sair do aluguel e começar um novo ciclo familiar.

Apartamentos lideram a preferência (46%), seguidos de casas de rua (41%), com saída do aluguel apontada como principal gatilho para a compra.

Gargalos e riscos do ciclo

O Sinduscon-MS destaca que burocracia, restrições à verticalização em áreas sensíveis e insegurança jurídica ainda encarece e atrasa projetos, elevando custos e alimentando a escassez de oferta.

Em julho, por exemplo, houve a suspensão por 240 dias de novas autorizações para prédios no entorno do Parque Estadual do Prosa, o que acende um alerta sobre a previsibilidade regulatória e seus efeitos no cronograma de lançamentos.

Estratégias para quem quer comprar ou investir

Para compradores:

• Agilidade com critério. Com estoques curtos, vale antecipar pré-aprovação de crédito e organizar documentação para decidir com segurança.
   
• Comparar bairros e tipologias. Olhe além do preço nominal: condomínio, IPTU, transporte e custos de manutenção mudam o custo total de morar.
   
• Monitore MCMV. As regras do programa podem melhorar a parcela e ampliar o leque de opções em empreendimentos novos.

Para investidores e incorporadores:

• Dado na veia. O VGV bilionário sinaliza espaço para ajustes responsáveis de preço e lançamentos calibrados ao déficit de produto (2 dorms; faixas econômicas).
   
• Loteamentos sob demanda. A curva de entrada do horizontal segue positiva; projetos com infraestruturas claras e etapas factíveis tendem a capturar o ciclo.
   
• Gestão de risco regulatório. Planejamento de portfólio deve considerar zonas sensíveis e cronogramas de licenciamento para evitar rupturas de oferta.

O que esperar do próximo semestre

No Brasil, a CBIC projeta estabilidade com viés de alta nas vendas e recuperação gradual dos lançamentos na segunda metade de 2025.

Se a capital mantiver a intenção de compra em patamar elevado e destravar licenciamentos, é razoável esperar lançamentos pontuais para recompor estoques e alguma moderação no repasse de preços, especialmente onde o MCMV sustenta a absorção.

Conclusão

O recorte recente confirma: loteamentos e apartamentos foram os grandes motores de um VGV de R$ 1,7 bilhão na Capital, com o vertical respondendo pela maior fatia e o horizontal crescendo de forma acelerada.

O ciclo, porém, vem com estoque curto, pressão de preços e desafios regulatórios.

Para compradores, informação e preparo financeiro são essenciais; para investidores e incorporadores, o momento pede disciplina de portfólio, leitura fina de demanda e gestão de riscos.

Em comum, todos ganham quando a tomada de decisão se ancora em dados confiáveis e na compreensão do contexto local, a melhor estratégia para navegar um mercado de imóveis em franca ebulição.